휘경/이문동에 올해 상반기 모두 분양 예정인 3곳 (휘경자이디센시아, 이문아이파크자이, 이문래미안라그란데)는 모두 외대앞역 주변 근접 지역에 위치하고 있다. 3곳 중 휘경자이 공사가 가장 늦게 시작되었으나 일반분양 공고는 가장 빨리 하였고, 어제 4/4(화) 강남에 있는 견본주택과 함께 강북에 있는 공사 현장 주변을 다녀왔다.
전문가적 판단이 아닌, 어디까지나 일반 개인의 소견일 뿐이라는 것을 밝히면서 글을 적는다. 장점이야 홍보물에 잘 나와있으니 단점 위주로 나열하겠다.
# 휘경자이 디센시아
1. 더블 역세권의 장단점 뚜렷
- 경의선과 1호선이 단지 양 옆을 통과하며 회기역에서 만난다. 더블역세권인 회기역 도보권이라는 점은 큰 매력포인트다.
- 하지만, 역까지 가는 길은 안전하거나 쾌적하지 않다. 도로를 건넌 뒤 특유의 주택가 골목 같은 좁은 길을 도보로 통과해야 한다. 길건너 해당 주택가가 일대 재개발이 되지 않는 이상 환경이 개선될거라 보기는 어렵다.
- 두 라인 모두 지상철이라는게 문제다. 결정적으로 경의선은 아파트 3층 높이의 고가를 탄다. 즉, 저층 일부 세대는 전철이 정말 가깝게 통과한다고 보면 된다.
2. 조망/일조 불량 세대 당첨 리스크
- 전철 소음은 워낙 알려진 사실이다. dB 측정 시 문제가 없다고 하였는데, dB 허용치를 넘지 않았다고 해서 안 시끄러운 것은 아니다. 저속 주행 나름의 불쾌한 소음이 존재하며, 추가 방음시설 설치 계획이 현재로선 없다고 하는 점은 계속 신경써야 할 부분이다..
- 전철 소음은 둘째 치고, 경의선 방향은 저층 세대 조망/일조가 매우 불량할 것이다. 84A의 경우 조합원들이 중~고층 싹다 가져가고 일반분양에 1~5층까지만 남겨두었다.
- 84B 또한 조망이 매우 불량한데 조합원들이 일부 최고층 세대를 제외하고 모두 일반분양으로 남겨두었다. 세대 내부 구조는 둘째 치고, 앞 동 건물에 의해 대부분 조망이 턱 막혀있다고 보면 된다. 창 밖이 온통 앞 동으로 둘러싸여 있는, 앞 동과의 거리도 너무 가까운 매우 특이한 케이스가 84B다.
3. 84m2 방 크기 문제
- 안방 드레스룸이 'ㄱ'자로 굉장히 길게 마련된 점은 무척 인상적이었다.
- 하지만, 안방을 제외한 방 2개 크기가 너무 작았다. 견본주택의 59m2보다도 더 작게 나왔다. 59m2와 달리 "베란다 확장구조가 아니기 때문"이라고 하는데, 이유야 어쨌든 작은 방에는 붙박이장도 없을 뿐더러 너무 작아 특히 아쉬웠던 부분이다. 지금까지 견본주택을 통해 무수히 봐왔던 84m2 아이들 방 중에 가장 작고 별로였다.
4. 교육 인프라 미흡
- 나름 뉴타운 대단지인데 학교가 제법 멀다. 휘경중학교는 도보 15분, 휘경초등학교는 도보 20분 거리다. 도보로 가는 길이 별로 안전하거나 쾌적하지 않은 상태다.
- 1만세대가 추가 입주하는 뉴타운인데도 학교 신설 소식이 없다는 점은 뜻밖이다. 사실 요즘 아이들 수가 급격히 줄어 서울에서도 폐교를 할지 말지 아슬아슬하게 담을 타는 학교들이 많다.
- 번화한 학원가가 뚜렷하게 보이지 않았다. 물론 학원가가 있기야 하겠지만 주변에 대학캠퍼스가 워낙 많다보니 놀고 먹는 상권 위주로 형성되어 있는 상태다. 뉴타운이 완성될 즈음엔 학원 번화가가 형성될 가능성이 있겠으나 현재로선 알 수 없다.
# 이문 래미안라그란데 & 이문 아이파크자이
1. 평지가 아닌 경사로
- 휘경자이는 완벽한 평지다. 하지만, 이문동의 두 단지는 모두 경사가 있다. 라그란데는 숲세권이라 그렇다 쳐도, 아이파크자이는 천장산보다는 중랑천에 가까운 위치인데 현장에 가보면 네이버 로드뷰로 보는 것과는 달리 살짝 경사가 있는 대지임이 확인된다.
- 주위 도보로 다니는 길(학교, 역 방향)이 썩 쾌적하고 안전한 편이 아니다.
2. 교육 인프라 미흡
- 휘경자이와 별반 다르지 않다.
- 대학가 특유의 상권과 분위기가 성인들이 즐기기엔 좋을지 몰라도 아이들에게는 좋진 않다.
3. 서울 동북권의 한계
- 서울을 살더라도 동대문구 동쪽과 중랑/노원/성북/강북구는 갈 일이 잘 없었다. 직장이 많은 것도, 상권이 발달한 것도 아니고 거주 기능이 주를 이루는 지역이기 때문이다. 서울 명문대 치고 비교적 후미진 곳에 있다고 느꼈던 고려대보다도 2시 방향으로 직경 5km를 더 가야만 휘경이문뉴타운에 이를 수 있다. 청량리 일대가 더 개발되고, 중랑천을 건너 상봉동과 같은 곳이 훗날 번화해야만이 서울 동북권 일대가 살아나지 않을까 싶다.
# 종합
- 1호선 또는 경의선 영향권에 있는 가구는 노려볼 만 하다. 뉴타운 즉, 거대단지는 분명 아이 키우기 좋고 살기가 비교적 좋을 수 밖에 없다. 서울의 강북 균형발전 계획에서 1선이 마용성이라면 2선에는 청량리권이 있지 않겠는가? 이문/휘경 뉴타운은 나름 장점이 분명 있다.
- 동네 자체의 가격 메리트는 있지만, 청약 당첨에 따른 가격 메리트는 없다.
- 주변에 대학이 많은게 꼭 좋은 것만은 아니라는 사실을 현장 답사를 통해 느낄 수 있었다. 교육과도 아무 상관 없다. 경희 중고등학교가 그나마 가깝기 때문에 입학 당첨된 가구에는 메리트다. 대학 별로 요즘 영재반 프로그램을 많이 운영하던데, 이와 같이 소프트웨어적인 측면을 속속들이 살펴보면 좀 더 대학가 메리트를 찾을 수도 있을 듯 하다.
- 현재 거주중인 왕십리 권역에 비하면 강남 접근성이 훅 떨어진다.
- 길이 대체로 좁고 답답하며 빽빽한 느낌을 지울 수 없다. 도로는 넓어야 4차선이고, 1~2차선 도로가 수두룩한데 유동 인구와 차량들은 지금도 많은 점은 확실히 아쉬운 부분이다.